ESTUDIO DE CASO. PARTE 2

  

EJERCICIO RESUELTO: Elaborar el avalúo del mini-departamento 06 A302 perteneciente al condominio Edificio GOYA ubicado en la calle D (C-61-11), del barrio ciudadela de los arquitectos de la ciudad, cantón y provincia de Loja.

DESARROLLO

Dar clic en el botón para descargar los siguientes documentos: 

  1. Acta de asamblea de propietarios del edificio goya
  2. Escritura de declaratoria de propiedad horizontal
  3. Reglamento de copropiedad
  4. Declaratoria de propiedad horizontal
  5. Planos aprobados


1. METODOLOGÍA APLICADA

  • Identificación visual y técnica del inmueble.
  • Toma de datos técnicos con cinta y GPS.
  • Registro fotográfico.
Para realizar el presente avalúo se utilizó el método comparativo para determinar la tasación del suelo y el método de reposición para determinar la tasación de las construcciones.

Para referencia de costos, tanto de terrenos como del costo de construcción se realizó investigación del mercado inmobiliario del sector y se utilizaron valores referenciales utilizando la tabla basada en presupuestos de obra de edificaciones con diferentes costos directos e indirectos clasificados por prototipos arquitectónicos aplicadas a propiedades autónomas y horizontales. En lo referente a la depreciación del inmueble se utilizaron las tablas de depreciación del método de Fitto y Corvini.

VALORES REFERENCIALES DE PREDIOS

DIRECCIÓN

PRECIO

ÁREA

OBSERVACIONES

1       Calles Baltimor y Bruselas

$90,000.00

400 m²

Terreno baldío cercano

2    Calles Baltimor y Bruselas

$65,000.00

324 m²

Terreno baldío cercano

3    Calle D y Bruselas

$70,000.00

360 m²

Terreno baldío cercano


Con los datos obtenidos en el sitio donde se ubica el inmueble, y una vez procesada la información obtenida se determina lo siguiente:

A. UBICACIÓN:

Calle : Calle D (C-61-11)
Sector : Ciudadela de los Arquitectos.
Parroquia: El Valle.
Cantón : Loja
Provincia : Loja
Coordenadas: 3º 59’ 20” S, 79º 11’ 36” O
Clave Catastral: 110101010301300200000000

Datos para el cálculo:

Frente del Lote Tipo: 15m
Fondo del lote tipo mínimo: 20m
Fondo del lote tipo máximo: 30m
Área promedio tipo: 300m2
 

B. LINDEROS

De acuerdo a la escritura pública de propiedad horizontal celebrada el 19 de abril de 2001 ante la Notaría Pública Sexta del Cantón Loja inscrita en el Registro de la Propiedad con el número 32 del 22 de abril del 2021 (Anotada en el repertorio general con el número 3344), se determinan los siguientes linderos del predio:

 

ORIENTACIÓN

LINDEROS Y DIMENSIONES (METROS)

NORTE

Con la escalinata número cinco, en una extensión de veinticuatro punto sesenta y tres metros (24.63 m)

SUR

Con los lotes tres y ocho en la extensión de treinta punto cuarenta metros (30.40 m).

ESTE

Con la calle D (C-62-11) en la extensión de catorce punto sesenta y dos metros (14.62 m)

OESTE

Con el lote número uno, en la extensión de trece punto cincuenta y seis metros (13.56 m)

ÁREA TERRENO

380.17 m2



CERRAMIENTO: Estructura metálica con verjas de hierro, una puerta metálica corrediza grande y una puerta metálica pequeña.

C. INFRAESTRUCTURA EXISTENTE EN EL SECTOR

CARACTERÍSTICAS Y SERVICIOS

ESTADO

Pendiente 15%

 

Predio

Urbano

Consolidado

Si

Alcantarillado Sanitario

Si

Alcantarillado pluvial

Si

Agua potable

Si

Energía eléctrica

Si

Teléfono celular

Si

Alumbrado público

Si

Tv cable

Si

Recolección de basura

Si

Aceras frente al terreno

Si

Bordillos

Si

Calles

Si

Acceso de la vía

Asfalto

 

 


D. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA O SECTOR

TIPO

CLASIFICACIÓN

Zona comercial central

 

Quinta vacacional

 

Zona comercial no central

 

Finca agrícola

 

Zona residencial central

 

Finca ganadera

 

Zona residencial no central

 

Terreno Suburbano

 

Zona residencial

 x

Predio urbano

 x


E. CARACTERÍSTICAS DEL LOTE DE TERRENO

 

ESTADO DEL SOLAR

FORMA

TOPOGRAFÍA

Vacío

 

Regular

 

Plana

 

Construido

x

Irregular

 

Pendiente %

 15%

En construcción %

100%

 

 

 

 

Esquinero

 

 

 

 

Medianero

x

 

 

 

 

 

F. PROPIEDAD A AVALUAR: Nro. 06, LOCAL A302

La unidad 06 corresponde a la notación A302, está ubicado en el primer subsuelo bajo, nivel n-3,27, y se accede por la circulación comunal de 1SB y desde la escalinata 05; consta de módulo de baño, utilería, cafetería y sala exposiciones, a esta propiedad le corresponde además el área de servicio local A302 ubicada en el primer subsuelo baja, nivel n-3.27, la Bodega B302 situada en el segundo subsuelo nivel n-6.54, y el patio B302 ubicado en el primer subsuelo nivel n-3.27. El área de la PROPIEDAD 06 LOCAL A302 es de 55.51 m2, siendo 48.19 m2 de construcción y 7.32 m2 de área no cubierta de uso exclusivo; el área de terreno es de 25.44 m2, correspondiéndole una alícuota de terreno de 6.69% y una alícuota de construcción de 6.82%.

LINDEROS:

El área del LOCAL A302 en el primer subsuelo nivel n-3.27, son 36.16 m2 de construcción y 0.00 m2 de área no cubierta de uso exclusivo, y los linderos son:

NORTE: En 4.04 m con patio A302
SUR: En 4.04 m con área de servicio local A302
ESTE: en 8.95 m con local A303
OESTE: En 2.70 m y 5.00 m con espacio aéreo sobre área comunal 3SB.                
               En 1.25 m con circulación peatonal comunal.

El área del ÁREA DE SERVICIO LOCAL A302 en el primer subsuelo nivel n-3.27, son 10.30 m2 de construcción y 0.00 m2 de área no cubierta de uso exclusivo y los linderos son:

NORTE: En 4.04 m con local A302
SUR: En 4.04 m con lote 03
ESTE: en 2.55 m con área de servicio local A303
OESTE: En 2.55 m con espacio aéreo sobre área comunal 3SB

El área del PATIO A302 en el primer subsuelo nivel n-3.27, son 0.00 m2 de construcción y 7.32 m2 de área no cubierta de uso exclusivo, y los linderos son:

NORTE: En 4.04 m con escalinata 05
SUR: En 4.04 m con local A302
ESTE: en 2.00 m con patio A303
OESTE: En 2.00 m con espacio aéreo sobre área comunal 3SB

El área de la BODEGA A302 en el segundo subsuelo nivel n-6.54, son 1.73 m2 de construcción y 0.00 m2 de área no cubierta de uso exclusivo, y los linderos son:

NORTE: En 1.44 m con bodega A401
SUR: En 1.44 m con bodega A303
ESTE: en 1.20 m con suelo natural proyección a calle C-62-11
OESTE: En 1.20 m con circulación peatonal comunal

G. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS GENERALES

DESCRIPCIÓN

LOCAL A302

ESTRUCTURA

HORMIGÓN ARMADO

PISO

LOSA DE ENTREPISO

SOBREPISO

PORCELANATO

ESCALERAS

HORMIGÓN ARMADO

CUBIERTA

LOSA DE ENTREPISO

CIELO RASO

LOSA CHAMPEADA

PAREDES EXTERIORES

MAMPOSTERIA DE LADRILLO

PAREDES INTERIORES

MAMPOSTERIA DE LADRILLO

PUERTAS EXTERIORES

MADERA Y ALUMINIO Y VIDRIO

PUERTAS INTERIORES

MADERA

VENTANAS

ALUMINIO Y VIDRIO

MUEBLES DE COCINA

MADERA

PIEZAS SANITARIAS

COLOR

GRIFERIA

TIPO FV

INST. ELECTRICAS

EMPOTRADAS

INST. SANITARIAS

EMPOTRADAS

PINTURA INTERIOR

CAUCHO

REVESTIMIENTO INTERIOR

SI TIENE

REVESTIMIENTO EXTERIOR

LADRILLO VISTO

ESTADO

BUENO


H. ÁREAS COMUNALES

Las áreas comunales son de propiedad de todos los co-propietarios. Son comunales las áreas de circulación horizontal y vertical, tanto peatonales como vehiculares, los espacios y patios de uso comunal o de servicio, ductos de iluminación y ventilación; así como también las fachadas, cerramientos y cubiertas; la estructura y sistemas hidrosanitarios, eléctricos y electrónicos, con sus respectivas redes, ductos y equipos. El área de construcción de uso común es de 218.16 m2; y las áreas no cubiertas de uso exclusivo comunal es de 89.69 m2, dando un total de 307.85 m2.

El edificio cuenta con una (1) acometida y un (1) medidor de agua potable para consumo de propiedad comunal, además de una cisterna de bombeo. Cada propiedad cuenta con un contador interno de agua para consumo particular, siendo el número de nueve (9). El edificio cuenta con diez (10) acometidas eléctricas, con un (1) medidor y sistema de transformación de propiedad comunal, y nueve (9) medidores particulares.


I. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

Se consideran los siguientes factores:


2. AVALÚO

 Descargar hoja de cálculo:


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Aplicando el método comparativo, el método del costo y el factor de comercialización indicado en la guía de estudio, se procedió a avaluar de la siguiente manera:

CONCEPTO

UNIDAD

CANTIDAD

P. UNITARIO

P. TOTAL

Área lote de terreno

m2

25.44

154.83

3,938.95

LOCAL A302

m2

36.16

747.49

27,029.14

ÁREA DE SERVICIO LOCAL A302

m2

10.30

747.49

7,699.12

BODEGA A302

m2

1.73

523.24

905.21

AVALÚO TOTAL TERRENO Y CONSTRUCCIONES

39,572.41

 
SON: TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y DOS, 41/100 DOLARES AMERICANOS.


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